El colombiano que brilla en el mercado inmobiliario de EE. UU.

Rodrigo Niño exportó a Nueva York un modelo que existe hace 20 años en Colombia.

El prestigioso analista político de CNN en Español Andrés Oppenheimer reunió hace poco, en su programa Oppenheimer presenta, a un cuarteto de lujo. Bajo el rótulo ‘Cuatro mentes brillantes que están cambiando el mundo’, puso a compartir set a sir Richard Branson, el multimillonario que planea enviar turistas al espacio; a Bre Pettis, el inventor de la sorprendente impresora 3D; a Rafael Yuste, el español escogido por Obama para hacer el primer mapa genético del cerebro humano, y a Rodrigo Niño, un bogotano de 43 años dedicado al negocio inmobiliario.

Vender finca raíz no suena tan descrestante como fletar excursiones al espacio. Pero cuando se habla del hombre que promete revolucionar el mercado de los bienes raíces en EE. UU. o del gurú que implementó un modelo para que pequeños inversionistas puedan meterse en proyectos a los que históricamente solo han tenido acceso magnates como Rockefeller, la impresora 3D empieza a parecer un juguete simpático.

A Niño, afincado en Nueva York desde el 2006, se lo considera el pionero del crowdfunding (financiación en masa) aplicado al mercado de los bienes inmuebles en EE. UU. La fórmula es sencilla: así como muchas personas se unen hoy para juntar recursos con el fin de financiar proyectos culturales, campañas políticas o poner en marcha nuevas empresas, el fundador de Prodigy Network facilita que pequeños inversores puedan reunir capital para meterse en los llamados Investment Grade Assets, grandes edificios de rentas, oficinas, hoteles y centros comerciales con valores superiores a los 50 millones de dólares y que ofrecen una más que jugosa rentabilidad.

“Lo primero que quiero aclarar es que yo no inventé nada”, dice Niño al otro lado del teléfono, desde su oficina en el piso 31 de un rascacielos ubicado a dos pasos de Wall Street. Su mérito –explica– ha sido exportar a EE. UU. el derecho fiduciario, un modelo que se aplica en Colombia desde hace más de 20 años y que consiste en que varios inversores adquieren un derecho sobre un bien –hotel, comercio, finca raíz, etc.–, que es administrado por una fiduciaria durante su construcción. Una vez el inmueble entra en operación, el inversionista, al ser dueño de una parte, comienza a percibir una participación sobre las utilidades.

“Hoy podemos decir, sin exagerar, que un modelo que nació hace dos décadas en Bogotá, ante la dificultad que había para conseguir inversión en el sector inmobiliario, está transformando el mercado de los bienes raíces en la capital del mundo”, asegura Niño.

Sus pinitos en la Florida

La historia de cómo un economista de la Universidad de los Andes llega a convertirse en una figura influyente del real estate –como se conoce el negocio de la finca raíz en EE. UU.– comenzó en el tradicional barrio de La Macarena, en Bogotá, hace 23 años. Por aquella época, Niño se ‘enamoró’ de un edificio de cuatro plantas y lo compró por 85 millones de pesos.“Recogí la plata entre familiares y amigos. Lo remodelé y lo vendí a los seis meses por casi el doble –recuerda–. Quedé prendado del mundo inmobiliario”.

Su olfato para los negocios se encargó del resto. En 1997, cuando tener una casa en Miami comenzaba a ser un símbolo de estatus en Colombia, fundó la firma International Brokers y empezó a venderle condominios al jet set local.

Poco después, Fortune, una de las comercializadoras de bienes raíces más grandes de la Florida, lo fichó como vicepresidente. En el 2003 decidió soltar amarras y montó su propia compañía, Prodigy Network, con la que extendió operaciones a Panamá, México y República Dominicana.

Pero su ingreso a las ‘grandes ligas’ se produjo en el 2006, cuando los dueños del glamuroso hotel neoyorquino Trump Soho –un conglomerado liderado por el multimillonario Donald Trump– le propusieron comercializar ese proyecto, que se estaba poniendo en marcha.

Niño hizo las maletas y se mudó a Manhattan con su familia, dispuesto a comerse la Gran Manzana. Pero la bonanza duró poco. La crisis del mercado inmobiliario desatada por las ‘hipotecas basura’ arreció un año después, y el colombiano se encontró vendiendo apartamentos en un mercado en pánico.

“El panorama era bastante gris, así que me puse a investigar cuáles eran los activos inmobiliarios que tenían buena renta y valorización en ese momento –recuerda–. Me di cuenta de que el negocio estaba en esos grandes edificios en los que durante ocho décadas, desde la Gran Depresión de 1933, han invertido los ‘cacaos’ estadounidenses”.

¿Por qué son tan golosas estas inversiones para los magnates? Básicamente –según Niño– porque invertir en un megahotel en Nueva York –ciudad que recibe 52 millones de visitantes al año– puede generar retornos de un 15 por ciento anual, mientras que las acciones, los bonos o los fondos ofrecen una rentabilidad, a lo sumo, del 6 por ciento.

El problema es que, hasta hace muy poco, el Gobierno de EE. UU. ponía trabas para que los peces chicos pudieran acceder a este tipo de negocios con el fin –en teoría– de proteger los intereses de aquellos que estaban apostando fuerte. Se prohibía, por ejemplo, que los proyectos se publicitaran masivamente y se vetaba a aquellos inversionistas que no calificaran como ultra high o institucionales: los primeros, con una chequera disponible de entre 10 y 100 millones de dólares; los segundos, con más de 100 millones en el bolsillo, listos para hacer negocios. La pregunta del millón que se hacía Niño era cómo lograr que no solo los magnates pudieran arañar este pastel. Y la respuesta, curiosamente, la encontró en Colombia.

La ‘receta’ fiduciaria

Hace cuatro años, el empresario recibió una llamada de los españoles que lideran la construcción de BD Bacatá, la que será la torre más alta del país. Querían a alguien con el músculo necesario para comercializar un proyecto faraónico de 250 millones de dólares, sin precedentes en Colombia.

Su idea era reunir a un grupo de pequeños inversionistas (el valor mínimo de la entrada era de 40 millones de pesos) para que participaran en la fiducia. Niño aceptó y logró reclutar a unos 3.500 inversores en lo que constituye, según él, el récord mundial de crowdfunding inmobiliario hasta ahora.

Luego de ese hit, vinieron otros dos proyectos en Bogotá: el Bacatá Express, un hotel de lujo para ejecutivos, y el Aeropuerto Business Hub, un complejo de oficinas no convencionales que se construirá a tres minutos de El Dorado y que es un caso de crowdfunding en toda regla, no solo porque en su financiación hay capital de más de 400 pequeños inversionistas, sino también porque para diseñarlo se convocó un concurso a través de una plataforma virtual abierta a creativos de todo el mundo.

Con el éxito de estas tres experiencias, algo hizo clic en la cabeza de Niño:“Descubrí que el derecho fiduciario, esa figura que se inventó en los 90 el bogotano Pablo Trujillo (hoy presidente de Acción Fiduciaria), es básicamente una modalidad de crowdfunding aplicado al mercado inmobiliario, y que ese esquema podía ser reproducible en EE. UU.”,explica.

El economista se dedicó entonces a estudiar la legislación gringa y descubrió que para sortear la prohibición de la publicidad masiva podía emplear la red de brokers internacionales que había construido a lo largo de sus 15 años en el negocio.

Convencido de su fórmula, decidió probarla comercializando un primer proyecto en Manhattan, The William, un apartahotel de 141 suites, a tres cuadras del nuevo World Trade Center, y con un costo de 175 millones de dólares. “En dos meses y medio lo vendimos todo, dividido en participaciones de 250.000 dólares a inversionistas de seis países. entre ellos muchos colombianos”, asegura.

Ahora va por su segundo proyecto, el 17 John, otro hotel de larga estancia, también en el exclusivo west side neoyorquino, que costará 275 millones de dólares y para el que ya hay cola de compradores. Esta vez, las facilidades son aún mayores: para entrar bastará con disponer de 100.000 dólares –menos de la mitad de lo que se exigía en The William– y ya no ha vetos: a finales de septiembre, la administración Obama eliminó las restricciones que rigieron durante 80 años y abrió el mercado.

“Es verdad que 100.000 dólares sigue siendo una cifra alta para muchos inversionistas; por eso, la idea es que en futuros proyectos podamos bajar aún más el monto de las participaciones a los niveles, por ejemplo, de Colombia, que está en los 20.000 dólares –explica Niño–. Esto significa que por primera vez en la historia alguien que tenga 40 millones de pesos podrá invertirlos en un megaproyecto en Nueva York y disfrutar de las rentabilidades con las que muchos multimillonarios de EE. UU. amasaron sus fortunas. Esto es la democratización de uno de los mercados inmobiliarios más apetecidos del mundo”.

ALEJANDRO BAENA
Redacción Domingo

Tomado de eltiempo.com